国家计委、国务院经贸办关于印发《房间空调器“八五”发展规划》的通知
国家计委 国务院经贸办
国家计委、国务院经贸办关于印发《房间空调器“八五”发展规划》的通知
国家计委、国务院经贸办
轻工部根据《国务院批转国家计委、国务院生产办关于控制若干长线产品和热点产品建设项目审批请示的通知》（国发〔1992〕17号）和国家计委、国务院生产办《关于制止房间空调器盲目发展的通知》（计轻纺〔1991〕1768号）的精神，在调查研究的基础上，拟订了
《房间空调器“八五”发展规划》，经商有关部门，我们认为该规划基本可行，现印发给你们，请各地认真执行。
规划提出“八五”期间空调器市场总需求量约为800万台（含出口），其中一九九五年需求量约为250万台，是较切合实际的。目前我国空调器的总生产能力已远超过“八五”末市场需求，因此各地区不要再上新的厂点，现有企业未经国家批准也不得以改造名义扩大生产能力，以
制止进一步盲目发展，造成不必要的损失。
今后国家对空调器整机生产企业不采取定点办法，主要通过控制压缩机的生产规模和进口数量以及其它行政的、经济的、技术等手段，促进空调器生产企业通过竞争实现优胜劣汰，以引导空调器行业健康发展。
对空调压缩机，国家确定上海、西安、沈阳、广东四个生产点，其总生产能力已能满足市场需求，今后一段时间内不再增设新点。
附：房间空调器“八五”发展规划
一、行业现状和问题
（一）行业现状
我国房间空调器（以下简称空调器）生产始于六十年代初期，受生产力发展水平和消费政策的制约，行业发展缓慢，且没有形成规模。改革开放以来，空调器行业在市场需求不断扩大的形势下稳步增长（见表一），产品的规格、品种、质量也向前跨出了一大步。空调器产量从1981
年的1．28万台上升到1991年的59．6万台，增长了近47倍。随着气候趋暖和人民生活水平的不断提高，空调器工业的规模日益扩大，到1991年全国空调器生产企业约80余家，总生产能力约为350万台／年，其中生产计划内企业27家，总计能力150万台／年。近两
年来，高效节能空调器的出现，使空调器成为家电产品中新的消费热点。
表一
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
年 份 ｜ 81 ｜ 82 ｜ 83 ｜ 84 ｜ 85 ｜ 86
－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－
产量（万台）｜ 1．28｜ 2．44｜ 3．45｜ 6．12｜12．28｜8．87
－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－
年 份 ｜ 87 ｜ 88 ｜ 89 ｜ 90 ｜ 91 ｜
－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－
产量（万台）｜12．16｜24．35｜37．39｜24．1 ｜59．64｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
国内空调器产品主要有：窗式和分体式。功能主要有：冷风型空调器、热泵型空调器、电热型空调器等。空调器的制冷量在9000Ｗ以下，其中以500～3500Ｗ的产品为主。
（二）存在的问题和差距
空调器行业存在的主要问题是：
1．厂点多，生产批量未达到经济规模。1991年生产量在4万台以上的只有二家，产量在2万台以上的有十几家，大多数企业产量只有几百～几千台，与其最佳经济规模30～50万台／年（双班）相差甚远。
2．空调器压缩机生产能力小，不能满足行业发展的需要。目前国内唯一生产企业西安114厂设计能力为40万台／年，实际产量约为设计能力的1／2，而且规格不全。
3．国内缺乏产品开发、系统优化、新技术研究的基础和实力。
4．单台成本高，经济效益差，在国际市场上缺乏竞争能力。
二、市场预测及行业发展趋势
（一）国内市场
随着我国人民生活水平的提高，空调器作为消暑保健型高档耐用消费品开始进入家庭。尤其是南方，空调器已成为九十年代家电产品新的消费目标。今年一季度，空调器产量比去年同期增长了3倍。据初步预测，1992年空调器产量将超过120万台，比去年增长100％以上，1
991年底全国城镇居民空调器普及率只有0．71％。预计，“八五”期间，空调器的产销将进入发展时期，尤其是随着国家产业结构的调整和运用市场机制推动企业的技术进步，第三产业将会有一个较大的发展，空调器的供需也会有一个持续、稳定的增长，现经11个省、市预测，综
合分析后预计“八五”期间市场总需求量约800万台，其中包括出口50万台。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
年 份 ｜91｜92 ｜93 ｜94 ｜95
－－－－－－－｜－－｜－－－｜－－－｜－－－｜－－－－
需求量（万台）｜70｜120｜160｜200｜250
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
（二）国际市场
随着世界经济的发展，空调器的需求日益扩大，尤其是近年来全球气候转暖，促进了空调器行业的发展。1990年世界空调器产量达到1470万台，其中日本产量为720万台，占世界产量的一半，美国509万台，位居第二。据测算，世界空调器需求量从1980年到1990
年，平均每年以3．4％的速度增长，预计1995年世界空调器产量将达2000万台以上。
在发达国家和地区，空调器的普及率较高，增长较快。日本1970年普及率仅为10％，1991年达68．1％；欧美发达国家和地区也已达到70％以上。据分析，随着世界经济发展，九十年代空调器需求年递增率在5—10％之间，市场前景广阔；同时世界空调器压缩机需求
量急剧上升，日本、美国、意大利等主要生产国竞相在国外建设空调器及压缩机厂，扩大生产，满足国内外市场需求。这为我国空调器的发展提供了市场良机，预计空调器的出口将会扩大。“八五”期间我国空调器出口计划见下表：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
年 份｜91｜92｜93｜94｜95｜合计
－－－－－－｜－－｜－－｜－－｜－－｜－－｜－－－
计划（万台）｜2 ｜5 ｜8 ｜15｜20｜50
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
“八五”期间预计出口空调器近50万台。
从世界空调器技术发展趋势看，空调器产品消费结构仍以窗式、分体式为主，且电子技术已大量的应用到空调器产品中，使得空调器无论在使用性能、舒适性、低噪音等方面都有了较大的发展。空调器的新产品从市场销售以及世界各大公司的产品开发看，主要有以下几大类型：
1．冷热泵型多功能控制；
2．变频机组；
3．低噪音设计。
随着空调器市场的发展，压缩机新技术的应用日益扩大，滚动活塞型压缩机依然是目前世界空调器匹配的主要机种，但从技术发展角度看，双气缸旋转式压缩机、涡旋式压缩机将成为换代产品；同时，变频技术、蓄热型压缩机技术的应用也将带动空调技术的发展。
从国外空调器发展规模看，企业的经济规模均在100万台／年以上，考虑到我国的经济发展，从生产、工艺、装备水平的选择和分析，经过经济分析比较，确定我国空调器生产的合理经济规模为30—50万台／年。
三、空调器“八五”发展规划的基本思路、指导思想和目标
（一）空调器“八五”发展思路
从分析市场需求入手，在充分研究市场规律的基础上，强化宏观调控能力，利用经济杠杆、技术进步、质量标准等推动企业走向市场；以市场竞争机制推动空调器生产优胜劣汰；以控制空调器压缩机这个关键部件为核心来协调产销平衡，重点支持上海和西安两家大型压缩机企业的改造
和建设，高起点的引进与开发创新并举。重点利用长江三角洲地区和珠江三角洲地区的基础和优势，通过实行股份制，将整机与关键零部件联合起来，加速发展高效节能节材无污染的空调器，在市场竞争中创名牌，形成几个空调器企业集团，提高零部件和整机生产的集中度，适应产品国际
化竞争。
（二）指导思想
通过高起点的技术引进，组织消化吸收，调整企业结构、产品结构，发展经济规模，在质量第一的基础上，立足国内，加快高效节能空调器的发展，积极参与国际市场竞争，扩大产品出口。
（三）发展目标
1．生产能力
根据市场分析，“八五”期间我国空调器总需求量约800万台左右，1995年需求量约250万台。
空调器压缩机生产能力考虑到维修需要，应大于空调器实际生产量15％—20％，“八五”末形成总生产能力320万台（套）。
2．产品结构
目前我国空调器产品主要是冷风型窗式，热泵型分体式，为适应市场多层次的需求，应大力开发多能源、变频、遥控和智能型空调器。适当发展一机多挂机组。
3．技术发展目标
Ａ、ＩＥＣ（国际电工委员会）、ＩＳＯ（国际标准化组织）组织生产，按ＩＥ工程原理，加强管理，努力提高产品质量，创出一批国际名牌产品。
Ｂ、推广“三化”（标准化、系列化、通用化），实行专业化生产，建立专业化生产体系。
Ｃ、加强国产化协调、服务工作，加快零部件的国产化。在引进技术、消化吸收的基础上，提高自身的设计开发能力。
Ｄ、大力发展高效节能空调器，制定出不同类型的节能型空调器技术经济指标，主要指标有能效比、冷重比和噪音，以推动产品技术进步。对名义制冷量＜2500Ｗ的空调器其能效比暂定为不低于2．9，冷
重比不低于58Ｗ／Ｋ ，室内侧噪音小于51分贝，室外侧噪音小于58分贝。
Ｅ、提高热交换器和压缩机的质量水平及性能，其中热交换器换热效率提高10％；压缩机的ＣＯＰ值由2．4—2．6提高到2．8—3．1，努力开发双气缸旋转式压缩机，加快涡旋式压缩机的实用化进程，以推动空调器的节能降耗。
Ｆ、积极开展国际间的技术交流，把国外的新技术与国内的产品开发结合起来，优化整机设计。
Ｇ、加速新工质和混合工质研究，减少对大气层的污染。
4．项目建设布局原则
Ａ、空调器压缩机
根据行业发展的需要，在“八五”期间建设4个具有相当规模的压缩机厂，国家重点支持上海、西安空调压缩机厂的建设和改造，并相应地建立压缩机开发中心，对沈阳、广东空调压缩机厂的改造按国家批准的能力由地方投资建设。
在国产压缩机生产能力形成之前，适当进口散件及成品，以补充市场空缺。
Ｂ、空调器总装厂
鉴于现有空调器生产能力已超过“八五”末的市场需求，因此，各地不得再上新点，对现有空调器总装厂应在国家政策和行业规划指导下，通过市场竞争、优胜劣汰，逐步形成几家空调器企业集团，上规模，上水平，逐步赶上国外先进水平。并在市场机制的作用下，以主导行业的发展
，带动相关产业的技术进步。
四、配套政策和措施
（一）轻工业部是空调器及其压缩机的行业为主管部门，要对全行业加强管理。
1．认真贯彻执行国家计委、国务院生产办计轻纺〔1991〕1768号“关于制止房间空调器盲目发展的通知”及其他有关方针政策，引导行业健康发展，制止重复建设。凡违反上述文件精神，不经审批，自行建设的项目，国家不给列入生产计划，不分配压缩机指标。
2．对空调器整机实行安全认证制度，完善管理方法，加强市场监督。
3．整顿市场秩序，对进口空调器压缩机严格执行商检认证标志，防止非法压缩机的进口冲击国内市场。
4．1992年完成空调器各种零部件标准的制定及空调器整机的产品分等分级标准制定工作，并对空调器产品实行生产许可证制度。
5．加强质量监督，逐步建立产品抽查、舆论监督、消费者评议等多层次、多方式的质量管理体系，鼓励名优产品打入国外市场，创国际名牌。
（二）运用经济杠杆，促进有条件、基础好、质量优的企业发展规模经济，降低成本，提高市场竞争力。
1．对空调器整机厂的技术改造，原则上中央不投资，而只对关键零部件压缩机通过股份制的形式使整机厂与核心零部件企业相互联系起来，实现规模效益。
2．按照扶优限劣的原则，在年度生产计划和压缩机指标的分配上，重点支持质量好、批量大、产销率高、节能和经济效益好的企业。
3．加强工贸协作，积极开拓国际市场。协调整机出口价格，特别是在引进压缩机的生产技术和设备方面，加强“统一归口，联合对外”的指导，实行技贸结合。
4．适应外贸体制变化，进一步调整出口政策，对空调器出口目前实行“出一奖励一台压缩机”的政策，轻工业部要会同有关部门进行调查研究后，进一步提出鼓励扩大出口的方案和措施。
5．要严格加强进口管理，打击非正常渠道进口的措施。
（三）加速建立空调器及其压缩机开发中心，提高行业发展的动力。
1．以上海和西安空调压缩机厂为核心，结合技术引进，优先引进优化设计软件，建立空调器压缩机科研开发中心，提高产品开发能力。
2．开展节能空调器柔性研究，完善柔性研究室，用其科研成果推动行业的技术进步，加快产品的更新换代。
3．宣传贯彻国际ＩＥ工程原理，提高企业素质，保证产品质量的稳定性。
4．对空调器及其零部件生产关键设备的消化吸收，要重点突破攻关，逐步改变我国空调器装备完全依赖进口的局面。
1992年8月26日
邯郸市城市住宅区物业管理办法
河北省邯郸市人民政府
邯郸市人民政府第76号令
《邯郸市城市宅区物业管理办法》已经市政府第十四次常务会议讨通过，现予发布施行。
1999.4.1
邯郸市城市住宅区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强我城市住宅区的管理,逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化,保障住宅区物业的合理使用和维护,创造整洁文明、安全和方便的居住环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法.
第二条 本办法适用本市城市规划区内的住宅区、住宅组团及其它物业的管理（以下统称住宅区）。
住宅区规模,为新建住宅区2万平方米以上,旧城改造区为1万平方米以上。
第三条 本办法所称业主是指物业的所有权人。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理工作的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门）。
住宅区所在地人民政府和市政、绿化、环境卫生、交能、物价、治安、供水、供电、供热、供气等主管部门应按照各自职现分工,对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。
第二章 业主自治组织
第五条 业主管理委员会(以下科称管委会),是代表和维护本住宅区内 物业来主和非业主使用人的 法权益,对住宅区物业实施群众性自治管理的组织.
管委会由业主代表为主组成(不低于60%),可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员参加.管委会委员数额一般为5-15人,应由热心公益事业,责任心强,有一定的组织能力和必要工作时间的人担任,可以兼职.
管委会设主任、副主任，从管委会委员中产生,并可聘请执行秘收1-2人,负责处理管委会的日常事务.
第六条 新建住宅区在交付使用后,入住率达到50%或交付使用满两年的均应及时成立管委会；原有的住宅区在实施物业管理时要成立管委会.
第七条 管委会业主代珍大会选举产生,委员每届任期三年,可以连选连任.首届管委会在住宅区所在地人民政府街道办事处指导下,由建设单位或原管理单位牵头,吸收业主或非业主使用人代表及居委会人员,成立管委会筹备级,微首届业主代表大会的筹备,起草管委会章程,推荐管委会委员候选人.
管委会全体会议每季度如开一次,经管委会主任提议或有三分之一以一的委员建议,可随时召开会议.涉及本住宅物业管理的重大事项,由管委会过半数以上组成人咒实行无记名投票表决制度.管委会决定事项必须达到三分之二以上多数通过.
管委会换届工作,在住宅区街道办事处指导下,由上届管委会负责.
第八条 业主代表每届任期三年,上一届业主代表大会负责下一届业主代表的产生.由每幢(单元)以户为单位选举建立3人左右的业主小组,并产生组长一人,参加住宅区业主代表大会.
业主单位可直接派代表,也可委托承租人或其他人参加,并由业主出具委托证明.
第九条 住宅区业主代表大会应由管委会负责召集,每年至少召开一次,由三分之一以上业主代表提议可临时召开业主代表大会.(业主代表大会行使职权略)
第十条 管委会选举产生后十五日内,持下列文件,向住宅区所在地人民政府道办事处办理登记:(一)成立管委会登记申请书；（二）住宅区基本情况及业主情况；（三）管委会委员名单及基本情况；（四）管委会章程；（四）第一次业主代表大会决议。
住宅区所在地人民政府街道办事处应自受理登记申请之日起十五日内,完成审核登记工作,对不符合规定的不予登记,并收面通知申请人.
管委会应办理登记后一个月内向市物业管理主管部门备案.
第十一条 管委会在住宅区业主代表大会的监督下,维护业主的合法权益,履行下列职责:
(一)宣传、贯彻和执行国家、省及本市有关物业管理的规定；督促业业主和非业主使用人自觉遵守《业主公约》，服从和配合物业管理工作；
(二)选聘或解聘物业管理企业,与物业管理企业签订物业管理舍同.物业管理合同期限一般不超过3年,到期右续签或重新签订；
(三)审议物业管理企业提出的物业管理费标准、年度计划、服务预算和决算；
(四)审议物业管理企业提高的大中修理和更新改造公用设施的报告；
(五)听取业主非业主使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
(六)召集并主持业主代表大会,至少每年召开一次,报告物业管理实施情况；
(七)直辖市业主和非业主使用人与物业管理企业的纠纷；
(八)法律、法规规定的其它职责.
第十二条 新建住宅小区建设单位应划出使用面积不低于十平方米的管委会管理用房,原有的住宅小区,实行物业管理后,应在的有配套用房划新建项目中统筹解决.
管委会的活动经费来源,已经建立物业管理专项基金的,可从增值部分中列支,未建立专项基金的与物业管理企业协商在物业管理服务费中适当补贴.
第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业实行分级管理.其成立前应持有关文件到市物业管理主管部门进行资 质审查,领取资 质证书后,到工商行下管理部门办理注册登记,方可接受管委会委托,承担住宅区的物业管理.
物业管理企业可享受国家对第三产业的有关优惠政策.
第十四条 物业管理企业根据管委会签订的委托管理合同,对住宅区的物业实行统一管理.合同文本由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门统一印制.
物业管理企业庆在签订委托管理合同十五日内,将委托管理合同报市物业管理主管部门、市工商行政管理部门备案.
第十五条 物业管理企业的权利:
(一)根据第托管理全同和有关的规定对住宅区实施物业管理；
(二)根据委托管理全同和省、市有关规定收取物业管理费用；
(三)劝阻、制止损害他人物业或妨碍物来管理的行为.并对造成的损害要求赔偿；
(四)要求管委会协助管理；
(五)选聘专业企业或聘用专人承担专项业务；
(六)开展多种经营和有偿服务；
(七)其它依法享有的权利.
第十六条 物业管理企业的义务:
(一)履行委托管理合同,对受委托管理的物业进行有关服务；
(二)接受管委会和住户监督,每年至少一次将物业管理实施情况报管委会,重大管理措施提交管委会审议决定；
(三)接受物业管理主管部门及其它有关主管部门的指导和监督；
(四)发现违反本办法的行为,及时向有关主管部门报告；
(五)其它依法诮尽的义务.
第十七条 物业管理企业应在物业管理合同终止或解除后十五日内向管委会办理下列事项,并向市物业管理主管部门各案.
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的予以退还；
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
(三)移交提供给物业管理企业承租使用的房屋、场地和其它财物.
第四章 住宅区物业的验收与接管
第十八条 住宅区的房屋及化共配套设施,必须统一规划,同步建设.规划配套设施中应增加物业管理企业和管委会办公用房、经营用房等.
第十九条 住宅区峻工后,在市建委主持下,会同市规划部门、市物业管理主管部门、绿化、环卫等专业部门、住宅区所在地街道办事处及建设单位进行综合验收和交接工作.其中物业管理单位、资金、用房等事项均已落实，方可交付使用。
第二十条 住宅区管委会成立前,由开发建设单位负责物业管理,并可选聘物业管理企业提前介入进行前期管理,所签全同日期至管委会成立并选聘物业管理企业时止.
公有住房出售后,未成立管委会前,仍由售房单位负责管理.
第二十一条 开发建设单位移交物业管理时,须一并移交下列资料:
(一)住宅区的规划图、竣工总平面图；
(二)单体的建筑、结构和设备竣工图；
(三)地下管网竣工图；
（四）住房清册；
(五)其它必要的资料.
物业管理企业发生变更时,原物业管理企业应将上述资料移交给新的物业管理企业.
第五章 物业的使用的管理
第二十二条 物业使用中禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌
(二)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备；
(三)在天井、庭园、平台、屋顶及道路等搭建建筑物、构筑物或其他违章建筑的；
(四)侵占绿地、毁坏绿化；
(五)乱设摊、乱设集贸市场；
(六)乱倒垃圾、杂物；
(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
(八)排放有毒、有害物质划者发出超过规定标准的噪声；
(九)法律、法规禁止的其它行为.
第二十三条 业主转让或出租住房时,应当将业主公约作为转让、出租合同的附件,并在签订合同之日起十日内书面告知管委会和物业管理企业.
业主或非业主使用人进行装修,应当报物业管理企业登记备查；有下列情况之一的，应当征得管委会的书面同意，并报市房屋安全部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋荷载的；
（四）其它影响房屋的。
第二十四条 住宅自用部位和自用设备，由业主负责维修。业主与非业主使用人另人协议的按其协议执行。
第二十五条 住宅区的共用部位、设备和公用设施，属人为损坏的，其维修、更新用由责任人承担。
住宅共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应予以配合,由责任人负责赔偿.
因维修、装修给相邻业主、使用人造成损失的，由责任从负责修复赔偿。
第二十六条 宅区内绿化建设施工由小区建设单位或委托物业管理企业负责实施,资金由建设单位支付.绿化建设的施工质量监督和竣工验收,由园林绿化部门负责.日常养护和管理由物业管理企业负责.
第二十七条 住宅区内环境卫生管理职责分工:
(一)清扫保洁.住宅区内住用户室外的公共环境和清扫保洁,由物业管理企业.
(二)住宅区内居民生活垃圾由物业管理运至环卫部门的中转丫,从中转 站向外清运,由环卫部门负责,并按有关规定收费.
市直管公房住宅区(庭院)实行物业管理涉及垃圾由住宅区(庭院)运至中转站的,环卫部门免收费用.
(三)住宅区内公共厕所,化粪池,垃圾道,箱等环境卫生设施的日常管理,维护和消杀工作,由物业管理企业负责.
第二十八条 住宅区内交通安全、治安、消防管理职责：
（一）住宅区交通设施,由物业管理企业负责维护、管理,并按规定对进入车辆收费,专业管理部门的工程作业车辆和住户搬家车辆进入住宅区的应免收停车费、过路费.在住宅区内发生交通事故,报请公安交通管理部门处理.
(二)保安工作应在当地公安机关的指导下,由物业管理企业组织对管理区域的安全巡视工作.
(三)消防工作由公安消防部门负责.
第二十九条 住宅区内道路和排水设施的管理,以市政设施管理部门管理的道路及排水设施与住宅区内的道路及排水设施的连接处为界;住宅区内的由建设单位移交物业管理企业管理.
第三十条 会计室区供水设施、供热设施管理职责分工,以产权归属为界,界限以外的供水管道及设备、供热管道及设备,分别由供水部门、供热部门负责维护管理.界限以内的,由业主或非主使用人负责维护管理并承担费用,也可委托物业管理企业实施.燃气管道设施仍由市煤气公司管理、维修,并以产权为界,界限以内的设施维修管理费用由业主或埋业主使用人承担.
第三十一条 住宅区供电设施的维护管理,按产权归属确定,界限以内的委托物业管理企业管理,界限以外的由供电部门负责维护管理.其中属共用低压供电的,以供电接户线用户端最后支持物为分界点,支持物属供电企业.属10千伏公用高压线路供电的线路及高压下户线,以用户配电室前的第一断路或第一支持物为分界点,第一断路器或第一支持物属供电企业.
第三十二条 住宅区内有线电视、电信及相关设备、设施、线路等土均分别由有线电视、电信等专业管理部门各自负责维护、管理;住宅区内的路灯由物业管理企业负责维护、管理,费用由业主或非业主使用人支付.
第三十三条 各专业管理部门可按规定委托物业管理企业代收相关费用.
第三十四条 实施物业管理的新建住宅区,设立居委会由辖区街道办事处按规定程序报批,经营性的管理服务由物业管理企业负责或逐步向物业管理企业移交,其经营收应用于小区物业管理.
第六章 住宅区物业管理费用与专用房屋
第三十五条 住宅区物业管理费构成.
(一)开发建设单位缴纳的住宅区公用设施专用基金;
(二)房屋产权人缴纳的住宅维修基金;
(三)住房缴纳的管理服务费.
第三十六条 新建成住宅区,开发建设单位应当按小区建设总投资2%的比例,向物业管理主管部门缴纳住宅区公用设施专用基金,该项基金计入建设成本,由市房产管理部门在办理房屋产权交易手续时代收.
住宅区公用设施专用基金用于住宅区公用设施的维修养护 ,由物业管理主管部门设专帐管理,管委会向物业管理主管部门申请使用.
第三十七条 住宅维修基金由房屋产权人按规定定期向物业管理企业交纳,并以房屋本体为单位,设立专帐管理,管委会向物业管理主管部门申请使用.
第三十八条 公有住房售房房款中预提取高层30%,多层20%的资金,作为公用设施、共用部位设备的维修基金,其管理和使用按照市公有住房售后管理办法执行.
第三十九条 公用设施专用基金和共用部位、设备维修基金不足时，超出费用，由产权人（产权人与使用人另有约定的按约定执行）按其所有房屋面积占总建筑面积的比例分摊。
第四十条 物业管理服务收费，应根据不同项目的性质和特点，分别实行政府定价，政府指导价和经营者定价。
为物业业主，非业主使用人提供的公共环境卫生清扫、绿化维护、保安、 车和自行车等车辆存放等服务，实行政府定价；对于室内设施维修、房屋本体公用设施的维修及住宅公用设施的管理维修实行政府指导价；对于未进住前房屋的管理及业主、使用人个别要求提供的特殊服务，实行经营者定价。
第四十一条 实行政府定价或政府指导价的物业管理公共收费标准，按有关规定执行，住宅区管委会和物业管理企业根据实际提供服务项目、内容及各项费用开支情况确定的具体收费标准，应向市物价部门申报，物价部门受理申报后，应当片求市物业管理主管部门意见，并以城市住宅区为单位化别核定。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准，应报市物介部门和市物业管理主管部门备案。
第四十五条 物业管理服务收费的构成包括：
（一）物业管理企业职工的工资以及按照国家规定提取的福利费；
（二）城市住宅区公用设施和设备的运行、维修费；
（三）城市住宅区绿化、清洁卫生和保安服务所需的资损耗补偿费；
（四）物业管理企业的办公费；
（五）物业管理企业的固定资产折旧费；
（六）法定税费；
（七）利润。
凡物业管理企业已收到的费用，其它任何部门、单位，不得向业主、非业主使用人重复收取。
第四十三条 开发建设单位，在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积0.1%的比例，无偿提供住宅区物业管理用房（一般不超过200平方米），产权归国家所有，移交给房产管理部门统一管理，由物业管理企业使用。
第四十四条 开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住区总建筑面积的0.5%比例以建筑成本是供物业管理商业用房，产权归管委会所有，由物业管理主管部门监管，委托物业管理企业进行经营。
商业用房的购置费用可从住宅区公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。
商业用房和住宅区内其它有经济收入的化用设施、设备和场地，均由物业管理企业按照委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
第四十五条 企业、单位为单位建设的，而且没有商品房的住宅生活区，第四十三条和第四十四条中所说的物业管理所需办公用房和商业用房由该企业、单位统一管理，并提供给物业管理企业使用和经营。
第七章 法律责任
第四十六条 违反本办法第二十二条规定的，物定管理企业有权制止，并要求其限期改正，期不改正的，可依法强制恢复，造成损失的，有权要求赔偿。
违反第二十二条（一）、（二）、（三）项，情节严重的，由物业管理主管部门责令限期改正，并可处一千元以下的罚款；违反（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项，情节严重，由有关行政管理部门根据相关法律、法规规定处罚。
第四十七条 业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或约定加收滞纳金。
第四十八条 未经市物业管理主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务的，市物业管理主管部门责令限期办理资质审查手续、逾期仍不办理的，对其处以十千元以上，十万元以下的罚款，并责令其停止对住宅区物业的管理。
第四十九条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的住户有权向管委会投诉划向物业管理主管部门反映，管委会有权予以制止并要求期改正，有权要求赔偿给住戾造成的损失，情节严重的有权解除委托管理合同，有第（三）项行为的，由物价部门根据国家的关规定予以处罚：
（一）对房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全的，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的；
（五）有其它不履行或不完全履行委托管理合同规定义行为的。
第五十条 违反本办法第三十六条第款，第四十三条，第四十四条第款规定的，物业管理主管部门应当现令开发建设单位限期履行；在规定期限内仍不履行的，物业管理主管部门可申请人民法院 强制执行；并有权要求开发建设单位从逾期之日起，按日支付千分这一的滞纳金。
第五十一条 当事人对行政处罚决定不服的可以提起诉讼或申请行政复议，逾期不提起诉讼或不申请复议又不履行处罚决定的，由信出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第五十二条 本办法发布后，新建的住宅区必须按照本办法实行物业管理；本办法发布前已交付使用的住宅区就按本办法逐步实行物业管理。
第五十三条 各县（市）、峰峰矿区城镇住宅区的物业管理及全市范围内写字、商住、别墅等楼宇的物业管理可参照本办法执行。
第五十四条 本办法自公布之日施行。
