购买查封房屋的买卖合同是否有效
奚正辉
案例：
乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。
认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。
其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。
其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。
购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。
上海中汇律师事务所 奚正辉律师
宁夏回族自治区事业单位补充工作人员暂行办法
宁夏回族自治区党委办公厅 自治区人民政府办公厅
宁夏回族自治区党委办公厅、人民政府办公厅关于转发自治区党委组织部、人事厅编办《宁夏回族自治区事业单位补充工作人员暂行办法》的通知
【颁布单位】 宁夏回族自治区党委办公厅／人民政府办公厅
【颁布日期】 20010711
【实施日期】 20010711
【文号】 宁党办(2001)45号
各地、市、县（区）党委和行署、人民政府，区直各部委办厅局，各人民团体、直属事业单位，各大型企业：
自治区党委组织部、自治区人事厅、自治区编办《宁夏回族自治区事业单位补充工作人员暂行办法》已经自治区党委、人民政府同意，现批转给你们，请认真执行。
宁夏回族自治区事业单位补充工作人员暂行办法
【章名】 第一章 总则
第一条 为了落实我区人才战略目标，优化事业单位人员结构，建立充满生机与活力的用人机制，实现事业单位人事管理的法制化、科学化，杜绝用人中的不正之风，根据中组部、人事部《关于加快推进事业单位人事制度改革的意见》（人发〔２０００〕７８号），制定本办法。
第二条 本办法适用于全区财政拨款的各级各类事业单位补充初级职称（含相当职务）及以下专业技术人员、一般职务管理人员、工勤人员（以下称补充工作人员）。
补充工作人员必须坚持公开、平等、竞争、择优的原则，按照德才兼备的标准，采取公开考试，严格考核的办法进行。
第三条 事业单位补充工作人员时少数民族、妇女须占一定比例。复员、转业军人另按有关规定执行。党政机关机构改革中的分流人员不适用本办法。
第四条 对具有中级职称的急需人才、高级职称人才和硕士学位以上人才可直接调入，并简化相应手续。
【章名】 第二章 方案制定
第五条 事业单位补充工作人员，要在自治区核定的编制和增人计划内按照所需岗位的要求和程序进行。
第六条 自治区直属事业单位补充工作人员计划方案，由用人单位商自治区组织、人事、编制部门同意后决定，并报自治区组织、人事、编制部门备案。区直各部门所属事业单位补充工作人员计划方案由用人单位申报，经主管部门商自治区组织、人事、编制部门同意后决定，并报自治区组织、人事、编制部门备案。
第七条 市（地）、县（市、区）组织、人事、编制部门分别负责审定本级各类事业单位补充工作人员计划方案。
第八条 事业单位编报补充工作人员计划方案的内容包括：
（一）用人单位的编制数、空编数和拟补充人数；
（二）拟补充人员岗位名称、人数及所需资格条件；
（三）报考对象、范围及采取考试、考核方式等。
第九条 补充工作人员计划方案审定后，由审定部门、用人单位采取适当方式，向社会发布招考公告。
【章名】 第三章 报名资格审查
第十条 报考人员，必须具备下列基本条件：
（一）享有公民的政治权利；
（二）拥护共产党的领导、热爱祖国、热爱社会主义、遵纪守法、热爱本岗位工作；
（三）具有大专以上文化程度，工勤人员可放宽到中专（技工）以上文化程度；
（四）身体健康，年龄适合（由用人单位自定）；
（五）具有用人单位要求的其他条件。
第十一条 报考人员须填写《报名登记表》一式两份，缴验本人身份证、工作证、毕业证、学籍档案等有关证件材料，并交纳规定的报名考务费。
第十二条 报名工作由计划方案审定部门会同用人单位共同组织。经审查符合考试资格者，由组织考试的部门签发准考证。
【章名】 第四章 考试
第十三条 事业单位补充工作人员考试由笔试、面试和操作测试三部分组成。主要测试应试者的公共基础知识、专业知识水平以及其它适应岗位要求的业务素质和工作能力。
第十四条 笔试
（一）笔试分为公共科目和专业科目。公共科目为专业技术人员公共知识教育的有关科目内容；专业科目由各用人单位或主管部门确定。
（二）区直事业单位补充人员笔试由区直各主管部门（单位）组织进行；各市（地）、县（市、区）所属事业单位补充人员笔试由本级政府人事部门组织。
（三）笔试结束后，由组织考试的部门公布成绩，并按照从高分到低分的原则，按招聘计划与被面试人数的一定比例确定面试对象，并以书面形式通知面试人员。
第十五条 面试
（一）面试工作分别由区直各主管部门（单位）或市（地）、县（市、区）各级政府人事部门会同用人单位共同组织。
（二）用人单位应采取公开、公正、科学、合理的方式制定本单位面试方案，并报经有关部门审核同意后方可进行面试。
第十六条 操作测试
补充专业性较强的技能岗位人员，须由组织考试的政府人事部门、用人单位和业务主管部门共同组织，进行实际操作测试。
第十七条 在补充工作人员计划内，确属特殊岗位或专业，难以形成竞争的，经计划方案审定部门批准后，可直接采取实际操作测试的方式或简化考试程序。
【章名】 第五章 考核
第十八条 对笔试、面试和操作测试合格者，从高分到低分按照招聘计划与被考核人数的一定比例确定考核对象，进行体检和考核。
第十九条 考核主要通过听取被考核者所在单位（毕业院校）和群众意见，对其政治思想、遵纪守法、道德品质及业务能力等情况进行全面考核。
第二十条 考核工作由用人单位（部门）组织进行。
【章名】 第六章 聘用
第二十一条 事业单位补充工作人员全部实行聘用合同制。经考试、考核和操作测试后，按招聘计划择优确定的招聘人员，要与用人单位签订《事业单位聘用合同书》，由主管部门签注意见后，送同级政府人事部门进行合同鉴证。
第二十二条 新聘用人员工资待遇按聘用合同确定的职务和岗位确定。用人单位按国家和自治区有关规定为其办理养老、医疗、失业等社会保险。
【章名】 第七章 组织管理及职责
第二十三条 各级政府人事部门是事业单位补充工作人员的主管机关。
第二十四条 自治区政府人事部门在事业单位补充工作人员工作中的主要职责：
（一）负责制定全区事业单位补充工作人员聘用的规定、办法、细则等政策措施；
（二）指导和监督市（地）及以下政府人事部门的考试聘用工作；
（三）负责监督、检查区直事业单位补充人员的考试聘用工作，办理人员调入审批手续和合同鉴证工作；
（四）负责区直事业单位特殊岗位聘用人员的审定等有关工作；
（五）承办国务院人事部门委托的其他有关工作。
第二十五条 市（地）政府人事部门在事业单位补充工作人员工作中的主要职责：
（一）根据自治区政府人事部门制定的事业单位补充工作人员的有关政策，制定本市（地）事业单位补充工作人员聘用工作的实施方案；
（二）指导和监督县（市、区）政府人事部门的考试聘用工作；
（三）负责本级各类事业单位考试聘用和聘用合同鉴证工作，办理人员调入审批手续；
（四）承办自治区政府人事部门委托的其他工作。
第二十六条 县（市、区）政府人事部门在事业单位补充工作人员工作中的主要职责：
（一）负责本县（市、区）各级各类事业单位聘用计划方案的审批工作；
（二）负责本县（市、区）报考人员的资格审查、报名和笔试、面试工作；
（三）负责本县（市、区）的合同鉴证工作，按程序办理人员调入审批手续；
（四）承办市（地）政府人事部门委托的其他工作。
第二十七条 各级机构编制委员会管理部门在事业单位补充工作人员工作中的主要职责：
负责本级直属和部门所属事业单位补充工作人员计划方案的编制审核，并办理控编手续和列编注册登记。
【章名】 第八章 违纪和处罚
第二十八条 各级政府人事部门在事业单位补充人员招聘工作中，要主动接受社会的监督，受理群众申诉和控告，按管理权限依照有关政策、法规进行处理。
第二十九条 未按本办法进入事业单位的各类人员，人事部门不予办理增人计划和核定工资手续。
第三十条 对违反聘用考试纪律的工作人员，可视情节轻重分别给予取消工作人员资格、调离考录工作岗位、给予行政处分的处罚。
第三十一条 对弄虚作假、违反考试纪律的考生，可视情节轻重分别给予警告和取消考试聘用资格的处罚。
【章名】 第九章 附则
第三十二条 全区各级党政机关补充工勤人员参照本办法执行。
第三十三条 本办法由自治区人事厅负责解释。
第三十四条 本办法自颁布之日起实施。
