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浅析租赁合同的效力

韩召峰


　　租赁合同的效力体现为：
　　(一)出租人的义务
　　1.交付租赁物并在?期间保持租赁物使其符合约定用途；由于租赁合同为诺成合为为诺成性合同，无须将标的物交付作为合同的成立要件，因此交付租赁物是出租人于租赁合同成立的一项债务。所谓将标租赁物，是指转移租赁物的占有于承租人，包括现实交付、指示交付和简易将会。承租人不仅应使土的租赁物处于约定的使用、收益状态，而且于租赁关系存期间也庆保持租赁物的这咱适合于约定使用、收益的状态。
　　2.维修租赁物的义务；除法律另有规定或合同另有约定外，出舱人对租赁物有维修的义务。出租人的该项义务实际上是了出租人保持租赁物使其合于使用、收益状态义务的延伸。在租赁物需要维修时，承租人可以要求出租人在合理期间内维修。
　　3.物的瑕疵义务
　　出租人应担保所垢租赁掀能够为承租人依约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任，承租人得解除合同或者请求减少租金。
　　4.权利的瑕疵担保义务；出租人担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能集约为使用、收益。如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以可求减少租金或者不支付租金。
　　（二）承租人的义务
　　1.依方法或租赁物的性质使用租赁物的义务；承租人在占有租赁物后，应当依照约定的方法使用租赁，对使用租赁掀的方法没有约定或者约定不明确，双方当事人可以协议补充，不能尴尬补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
　　2.妥善保管租赁物的义务；承租人作业为租赁物的占有人，应当妥善保管租赁物。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任《合同法》第222条。
　　3.不作为义务；租赁合同中，承租人的不作为义务主要包括以下内容：
　　（1）不得随意对租赁物进行发送或在租赁物上增设他物；承租人基于租赁合同，对于租赁物所享有的租赁权，从权利属性上来讲，系属债权，因此，承租人只有在经过出舱人同的下，方可 对租赁进行改善或者进设他物，承租人未经了舱人同意，即对租赁掀进行发送或者埋设他物的，出舱可以要求人恢复原状或者赔偿损失。
　　（2）不得随意转租；所谓转租，是指承租人不退了租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。
　　（三）租赁合同的特别效力
　　1.承租人获取租赁物收益的权利；在租赁期间因占有、使用租赁掀获得的收益，归承租人所有，但当呈人另有约定的除外《合同法》第225条。
　　2.租赁权的特权化
　　租赁合同本为一种债权债务关系。在早期民法上，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，租赁权不能对抗第三人。
　　3.房屋承租人的优先购买权；所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。


北安市人民法院　韩召峰
广东省韶关市人民政府


韶关市人民政府令第4号


《韶关市区利用城市资源设置户外广告暂行规定》已经2005年5月13日韶关市人民政府第十一届17次常务会议通过，现予发布，自2005年8月1日起施行。







市长 徐建华









二○○五年六月八日





韶关市区利用城市资源设置户外广告暂行规定



第一条 为了加强韶关市区利用城市资源设置户外广告管理，丰富广告文化内涵，改善和美化市容市貌，提高城市经营的社会效益和经济效益，根据有关法律、法规、规章规定，结合市区实际，制定本规定。

第二条 在韶关市城市规划区范围内利用城市资源设置户外广告的管理，适用本规定。

第三条 本规定所称城市资源，是指城市发展过程中，按城市规划要求，以政府为主导组织资金投入市政基础设施建设、完善城市功能，由此而派生出来的具有价值特征的有形资源和无形资源。

第四条 利用城市资源设置户外广告的范围包括：

（一）利用公共或者自有场地的建筑物、构筑物、城市空间设置路牌、灯箱、霓虹灯、电子显示牌、招牌、招贴、条幅、气球、横幅等广告和从事产品推广（促销）、企业形象宣传等活动；

（二）利用交通工具(包括水上漂浮物和空中飞行物)设置、张贴、绘制、悬挂广告；

（三）以其他形式利用城市资源设置、张贴、绘制、悬挂广告。

第五条 城市资源属政府所有，按城市经营的理念管理。

市城市管理局是利用城市资源设置户外广告的行政许可实施和监督检查的职能部门；城乡规划局是大型户外广告规划报建审批职能部门；工商行政管理局是户外广告内容的审查、登记及监督管理职能部门；气象局是升放系留气球的审查、监督管理职能部门。

建设、公安、环保等部门应当按照各自的职能协同做好户外广告设置的监督管理工作。

第六条 市城市经营领导小组办公室负责制定利用城市资源设置户外广告的年度计划，适时推出出让户外广告设置权的面积和地段，并予公示。

市城市管理局应当根据市城市经营领导小组办公室批准的面积和地段，听取相关部门对设置户外广告的意见。依法需要取得前置性行政许可的，应当经相关部门书面同意。相关部门在市城市管理局指定的时间内不书面提出意见的，视为同意。

市城市管理局应当根据行政许可法的规定，通过拍卖或招标等公平竞争的方式出让户外广告设置权，作出利用城市资源设置户外广告的行政许可决定。禁止以拍卖或招标之外的其他非公平竞争的方式出让户外广告设置权。

第七条 利用属于党政机关、事业单位资产和城市公共设施设置户外广告的，户外广告设置权出让所得全部缴入市财政专户。

利用除前款规定之外的建（构）筑物设置户外广告的，应当征得产权人同意。产权人不同意的，不得设置。户外广告设置权出让所得的40%返还产权人，60%缴入市财政专户。

第八条 因社会公益利用城市资源设置户外广告，或者公民、法人、其他组织在自有办公地点、厂房设置名称招牌的，不收户外广告设置权出让费，但应当携带相关材料及效果图报请市城市管理局批准，对市政设施造成损害的，应当交纳修复费或者赔偿费。

第九条 有下列情形之一的，不得设置户外广告：

（一）利用交通安全设施及交通标志的；

（二）影响市政公共设施、交通安全设施及交通标志等设施使用的；

（三）妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的；

（四）利用违法建筑、禁止使用的危险房屋及其他可能危及安全的建(构)筑物和设施的；

（五）国家机关、文物保护单位、名胜风景点的建筑控制地带；

（六）市政府禁止设置户外广告的区域。

第十条 设置户外广告，应当与周边环境相协调。大型户外广告一般安装射灯。市区沿江、主要街道和公共广场周边的广告一般采用霓虹灯制作。内街广告牌等一般采用灯箱或者安装射灯、泛光灯。

第十一条 被许可人应当在设置户外广告的行政许可决定送达之日起60日内设置户外广告。逾期未设置的，行政许可决定自行失效。

第十二条 经许可设置的户外广告在期满后7日内、临时性广告在期满后2日内，被许可人应当自行拆除。

第十三条 户外广告应当保持完整、美观、安全。设置于建（构）筑物顶端的户外广告应当安装防雷装置，并经检测合格，才能投入使用。

残缺不全的霓虹灯广告和脱色、破损、陈旧、过期、闲置的户外广告，被许可人应当及时维修、翻新或者拆除。

在同一地方设置的户外广告，应当统一规格，整齐美观。

第十四条 经许可设置户外广告的设施空置期不得超过30日，期满未有广告客户的，应当以公益广告覆盖。

第十五条 任何单位和个人不得擅自占用、拆除、遮盖、涂改、迁移、损坏经许可设置的有效期内的户外广告。

第十六条 违反本规定设置的户外广告，属于在城市建筑物、设施以及树木上涂写、刻画或者未经许可张挂、张贴宣传品的，根据《广东省城市市容和环境卫生管理规定》第三十九条规定，责令限期纠正违法行为、采取补救措施，并可处以400元罚款。

未经许可设置一般户外广告，属于擅自在街道两侧和公共场地违法搭建建筑物、构筑物或者其他设施影响市容的，根据《广东省城市市容和环境卫生管理规定》第四十一条规定，责令停止违法行为，限期清理、拆除或者采取补救措施，并可处以3000元罚款。

未经许可擅自设置大型户外广告影响市容的，根据《广东省城市市容和环境卫生管理规定》第四十一条规定，责令停止违法行为，限期清理、拆除或者采取补救措施，并可处以4000元罚款。

未经许可设置，或者未按许可的位置、式样、规格、设计要求设置的户外广告，属于不符合城市容貌标准的建筑物或者设施的，根据《广东省城市市容和环境卫生管理规定》第四十三条规定，限期改造或者拆除；逾期未改造或者未拆除的，经市政府批准，由市城市管理局强制拆除，并可处以20000元罚款。

第十七条 出让户外广告设置权所得缴入市财政专户后，按规定使用。

违反本规定设置户外广告的罚款全部缴入市财政专户，按“收支两条线”的规定管理和使用。

第十八条 市城市管理局可以根据本规定制定实施细则。

第十九条 本规定自2005年8月1日起施行。本规定施行前设置的户外广告，参照本规定实施管理。