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　　从实务角度而言,被代位人一定是比被继承人早死,这才会发生代位继承,但被代位人既已死亡,依据《民法通则》第9条前段“公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力。”规定可以得出,公民到死亡后,已经不具有民事权利能力。公民死亡既然已经无任何权利能力,则根本无法取得任何“财产”。因此,若将“遗产份额”解读为“财产”,从法理上观之,则任何形式的代位继承根本无法存在。即使被继承人生前将全部财产以遗嘱给被代位人,被代位人既然已经先于被继承人死亡,代位继承人根本无法继承到任何遗产。
　　有权继承的“遗产份额”应解读为只是继承顺序上,代袭被代位人的“位子”,如此只要被代位人先于被继承人死亡,就会发生代位继承。因为代位继承者只是继承被代位人的“位子”,而不在于是否有继承到任何“财产”,如此代位继承的存在,才有法理依据。况且继承法第11条后段的法律用语,是代位继承人“一般只能”继承他父亲或者母亲有权继承的遗产份额,并非代位继承人“只能”继承他父亲或者母亲有权继承的遗产份额。从法律的文义解释来看,这样的用语具相当地弹性,并非要求被代位人“只能”继承到遗产份额,代位人才有资格继承遗产,二者间仍有程度上的差别。

　　代位继承权与“遗产份额”
　　继承到的财产为“0”(没有继承到财产),只是该份额为0,不能断定“没有继承权”、“丧失继承权”或“抛弃继承”。丧失继承权必须有丧失继承权的事由,虽然最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第28条,将丧失继承权排除代位继承之适用,此乃立法政策之考虑。此种略带连带惩罚色彩的制度设计,恐有侵害当事人真意之虞,被代位人丧失继承权,不能就此推论被继承人也一并惩罚代位继承人才是,故即使被代位人丧失继承权,代位继承人仍可代位继承。
　　另外,遗产即使全给其他继承人,不能就此认为都不让代位继承人继承,层次上仍有不同。况且被代位人并无丧失继承权、抛弃继承权,更不可说代位继承人就此无代位继承权。被继承人遗产不给被代位人,并不能推断不给代位继承人。另外,抛弃继承必履行抛弃继承之要件,被代位人先于被继承人死亡,已无抛弃继承之可能。故继承到的财产为“0”,仍是继承到“遗产份额”,即使其他继承人继承全部财产,此时的“0”财产代表的是一种“权利的存在”。理论上若发现新财产,该继承0财产之人仍有继承权。既然有继承权存在(有继承权是基于继承到0财产而来),则可适用代位继承之规定。有债务也当然必须承担,只是由于其继承的财产权利是0,因此其负担债务的义务是0而已。当代位继承人符合第13条第2款“对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当于以照顾”的情形,代位继承人依然可以请求照顾才是,此乃基于代位继承权人的固有权资格而生。可知继承0财产的意义非常重要,0财产不能片面解读为没有继承权。

　　遗嘱继承也应适用代位继承
　　由于代位继承的内容规定在继承法第二章“法定继承”内,有学者主张代位继承不适用于遗嘱继承。试问,若代位继承仅限法定继承,被继承人生前以遗嘱将遗产全部给未死的被代位人,该遗嘱是否无效?例如被继承人生有一子一女,生前立遗嘱将全部遗产给其儿子,结果儿子比被继承人早死,若遗嘱不发生代位继承,则全部遗产就必须回到法定继承,依继承法第10条第一顺序继承人为配偶、子女、父母,其中假设配偶、子、父母已经死亡,有权继承的第一顺序继承人变成只有女儿,孙子只能透过代位继承跟女儿一起继承财产。如此被继承人以遗嘱方式处分的财产必须回到法定继承,而不是透过代位继承来彰显立遗嘱人的真实意思表示,这无疑将违反被继承人真意。相反地,若被继承人生前立遗嘱将全部遗产给其女儿,则孙子即使代位继承也无法继承到任何财产,这更会违反法律的公平性。
　　另外,继承法第19条规定“遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。”其所指的继承人,若从遗嘱人的个人角度观之,当无法预期到代位继承人也必须包括继承法第19条理论上所称的双缺人才时,本条所指的继承人不包括代位继承人。但若从法律体系解释,代位继承人本于代位人固有权的资格来继承遗产,当然为继承人之一。因此,本条若做广义之解释,必定更能保护更多需要被保护的弱势继承人,况且依继承法第19条规定之双缺人,继承人能适用到的可能性已经受到非常压缩了。由于孙子代位继承0财产(有继承权),若孙子符合继承法第19条之双缺人,基于代位权之继承人固有权资格,当然有权请求遗产。若孙子不符合双缺人资格,虽然仍有代位权,则孙子依然不能继承到财产。即孙子有代位权,但是继承到的仍然是0财产。由此可知继承0财产的意义非常重要,0财产不能片面解读为没有继承权。
　　若规定遗嘱继承亦能适用代位继承,才不违反立遗嘱人真实意思表示。在实务操作适用上,则将遗产分成两部分,一部分属于“全部财产”,因遗嘱处分归他继承人所有,另一部分属于“0财产”属于法定继承,再由第一顺序继承人继承。亦即该“0财产”,由他继承人及代位继承人共同继承,此处的“0”财产代表的是一种“继承权利的存在”。代位继承仅限法定继承有其局限性,又违反立遗嘱人真意,且徒增继承顺序适用上的困扰。
浙江省住房和城乡建设厅


关于印发《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的通知

浙建房市〔2010〕20号


各市、县（市、区）建委（建设局）、房地产管理局（处）：

　　为加强物业项目服务退出管理,规范物业服务企业退出行为, 维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，引导物业服务行业健康有序发展，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规的规定，在调查研究和广泛征求意见的基础上，我厅制定了《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》，现印发给你们，请认真组织物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会等单位以及相关部门进行学习和贯彻实施。实施中如遇问题请及时反馈我厅房地产市场监管处。

　　附件：《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》

浙江省住房和城乡建设厅
二〇一〇年三月九日



浙江省物业项目服务退出管理办法
（试行）

第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。
第三条 退出物业项目服务管理应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业项目服务退出的指导、监督和管理。
县级以上人民政府房产行政主管部门(以下简称“物业主管部门”)负责本行政区域内物业项目服务退出的指导、监督和管理。
第五条 业主大会和业主委员会应当从保持物业项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不得随意更换物业服务企业，要保证业主的正常生活秩序。
物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务管理程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。
　　开发建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目管理的顺利开展提供保障。
第六条 前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：
（一）建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满60日前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业管理招标投标有关规定，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。
（二）物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
（三）建设单位应当在新选聘的物业服务企业（以下统称“新受托物业服务企业”）确定后10日内，将新受托物业服务企业及相关情况书面函告业主，并抄报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
（四）建设单位未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促建设单位及时选聘物业服务企业。
第七条 前期物业服务合同期满终止且业主大会、业主委员会已成立，或物业服务合同期满终止，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：
（一）业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
（二）物业服务企业应当将未续约原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
（三）业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在本物业管理区域内公告，并报物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。
（四）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任，也未决定实施自治管理的，原物业服务企业应当及时向所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)书面报告。物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会督促业主大会及时选聘物业服务企业。
第八条 物业服务合同当事人提前解除合同，物业服务企业退出项目服务管理的，应依情形分别适用下列程序：
（一）前期物业服务期间，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应于拟解除合同前90日书面告知对方，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
建设单位应当按照《浙江省物业管理条例》及前期物业招标投标有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。同时,建设单位、物业服务企业和物业主管部门应分别履行本办法第六条（二）至（四）项相关规定。
（二）物业服务期间，经业主委员会或者20％以上业主提议要求提前解除合同的，应于拟解除物业服务合同前90日组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业决定的，业主委员会应当在业主大会作出决定后３日内书面通知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的从其约定。
业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和本物业项目《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。业主委员会应当将提前解除合同的原因、退出时间等以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。同时，物业服务企业应填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》。
未经业主大会依法通过提前解聘物业服务企业的，业主委员会及其成员不得擅自作出解聘物业服务企业的决定。
（三）物业服务期间，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除物业服务合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就相关事项进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。
物业服务企业应当将解约原因、退出时间以书面形式报送项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案，并填写《物业服务企业退出项目服务管理情况登记表》，书面告知社区居民委员会。业主委员会应当启动选聘物业服务企业的程序。
（四）当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请物业项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。
第九条 物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前继续按照合同的约定提供物业服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目管理相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。
　　第十条 在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业；原欠缴的物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定，及时补缴。
第十一条 原物业服务企业应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定，在物业项目管理移交前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务企业办理物业项目交接验收手续，移交物业的共用部位、共用设施设备及相关场地、物业服务用房等，并提供该管理办法第九条、第十条规定的资料。
第十二条 新受托物业服务企业接管物业时，应当按照《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》的规定与物业服务合同委托方、原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。
经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新受托物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。
第十三条 物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费；新受托物业服务企业和物业服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业服务区域、办理交接手续。　　　　
第十四条 物业服务合同期满终止，业主大会未依法及时选聘新的物业服务企业且未作出自治管理决定的，应当按照下列程序做好衔接工作：
　　（一）在物业服务合同期满终止前30日，业主大会未明确续聘或未选聘新的物业服务企业，且未作出自治管理决定时，原物业服务企业应当向物业项目所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)报告。
（二）物业主管部门接到物业服务企业报告后7个日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会到物业项目所在地听取业主、业主委员会和物业服务企业的意见，并就继续做好物业服务进行沟通协调工作。
（三）物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，积极协助业主大会依法选聘新的物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘物业服务企业工作，指导业主大会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。
　　（四）对拒不选聘新的物业服务企业的，物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)将有关情况书面报送物业项目所在地县（市、区）人民政府。根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，及时制定管理预案，并组织社区居委会、环卫、园林、供电、供水等部门做好共用设备设施运行、垃圾清扫、绿化维护等基本服务。所发生的费用由业主交纳，业主委员会负责收取。
第十五条 物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第164号)等有关的规定，可给予降低企业资质等级或取消企业资质。
第十六条 因物业规模较小导致物业服务企业退出项目服务管理的，所在地县（市、区）物业主管部门应从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合。
第十七条 各设区的市、县物业主管部门可依据本办法结合当地实际，制定具体实施细则。
第十八条 本办法自发布之日起施行。