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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


　　一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

　　《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
　　2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

　　现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
　　《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
　　2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。

　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
　　建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”

　　因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

　　另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


　　二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

　　比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
　　《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。

　　那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
国家质量技术监督局


国家标准英文版翻译出版工作管理暂行办法

发布机构：国家质量技术监督局
发布日期：1998.04.22
生效日期：1998.04.22



　第一条　为适应对外贸易、经济、技术交流与合作的需要，做好国家标准英文版翻译出版工作，特制定本暂行办法。
　　第二条　国家标准英文版翻译出版工作主要安排强制性国家标准（其中，等同采用ＩＳＯ、ＩＥＣ和其他国际组织标准的国家标准，原则上不安排）。符合下述条件的国家标准优先列入英文版翻译出版计划：
　　１涉及国家安全；
　　２防止欺诈行为；
　　３保护人身健康和安全；
　　４动、植物生命或健康；
　　５保护环境；
　　６国际贸易及经济、技术交流需要的重要标准。
　　第三条　国家标准英文版的翻译出版工作由国家质量技术监督局标准化部门统一管理。
　　第四条　国家标准英文版翻译出版工作，根据需要分批、分期组织实施。
　　第五条　未列入国家标准英文版翻译计划的标准，有关单位愿意自筹经费承担标准的翻译工作，经国家质量技术监督局标准化部门审查同意后，列入经费自筹国家标准英文版翻译出版计划。
　　第六条　国家标准英文版翻译出版工作的程序及要求：
　　１国家标准英文版翻译出版计划项目的立项建议，原则上由各有关标准化技术委员会或技术归口单位提出，由国家质量技术监督局标准化部门审定。其他单位或个人也可以向国家质量技术监督局标准化部门提出翻译出版有关国家标准英文版的建议。
　　２国家标准英文版计划项目确定后，由国家质量技术监督局标准化部门直接向标准化技术委员会或技术归口单位下述任务，下述方式按本办法第七条规定执行。
　　３国家标准英文版的翻译工作由原起草该项国家标准的标准化技术委员会、技术归口单位具体负责组织实施。
　　４国家标准英文版的翻译工作必须坚持忠实原文的原则。翻译工作承担单位应确保英文版本的内容与中文版国家标准一致。翻译工作承担单位如果在翻译过程中发现国家标准的技术内容有误或出现印刷错误，应及时向标准化技术委员会或技术归口单位及其上级主管部门报告，由标准化技术委员会或技术归口单位及其上级主管部门按照《国家标准管理办法》的规定，以标准修改通知单方式，报国家质量技术监督局批准后，方可按照修改后的内容进行翻译，同时要在出版前言中予以说明。
　　５国家标准英文版翻译文稿经审校无误后，由标准化技术委员会或技术归口单位组织专家对其进行技术审查。
　　６经审查通过的英文版国家标准，由标准化技术委员会或技术归口单位直接行文（格式见附件２）报送国家质量技术监督局标准化部门，上报时须附带以下材料：
　　ａ国家标准文本（或复印件）一份；
　　ｂ国家标准英文译本三份、电子格式文本一份（３５英寸软盘，Ｗｏｒｄ７.０格式）；
　　ｃ审查会议纪要及与会专家名单各一份。
　　第七条　国家标准英文版翻译工作任务的下达，采取国家质量技术监督局标准化部门与承担单位、标准化技术委员会或技术归口单位三方签定合同或其他方式进行。
　　第八条　国家标准英文版的编写格式必须符合《国家标准英文版编辑出版有关规定》的要求。（在标准首页加入英文版出版说明。文本上不注明翻译者、审查者的姓名）
　　第九条　国家质量技术监督局标准化部门对上报的英文版标准进行程序审查；通过后，批复上报单位，并在有关新闻媒体上公告国家标准英文版出版信息。
　　第十条　国家标准英文版的出版要求按照ＧＢ／Ｔ１《标准化工作导则》的规定执行。
　　第十一条　国家标准英文版由标准审批部门确定的正式出版单位出版。
　　第十二条　根据上级主管部门的授权或同标准审批部门签定的合同，标准英文版的出版单位享有标准英文版的专有出版权。
　　第十三条　国家标准英文版与国家标准中文版在技术上出现异议时，以中文版为准。
　　第十四条　国家标准英文版出版后，出版单位应按照有关规定及时向上级主管部门和翻译单位赠送样本。
　　第十五条　本规定由国家质量技术监督局标准化部门负责解释。
　　第十六条　本规定自发布之日起实施。
　　附件：１.国家标准英文版计划项目表
２.报批国家标准英文版公文格式
附件２



上报国家标准英文版单位文头
上报国家标准英文版单位文号




关于上报ＧＢ××××—××××
《××××××》等×项国家标准英文版的函

（国家质量技术监督局标准化部门名称）：
　　根据国家质量技术监督局标准化部门“关于下达部分国家标准英文版项目计划的通知”（技监标函〔××××〕×××号文）的要求，×××××单位已按计划要求完成了ＧＢ××××—××××《×××××××》等×项国家标准英文版的翻译工作，并于××××年××月通过专家会议审查，现将有关材料报上，请予审批。
　　附件：

１.国家标准英文版文本（一式三份）

２.国家标准文本一份
３.审查会议纪要
４.专家名单